„Das Haus kostet 250.000 Euro“ …und dann? Wer in Frankreich eine Immobilie kauft, sollte mit deutlich mehr rechnen. Die sogenannten Kaufnebenkosten, auf Französisch frais d’acquisition, kommen zum Kaufpreis dazu und werden von vielen unterschätzt. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, womit Sie kalkulieren müssen und woher die Kosten überhaupt kommen.

Wie hoch sind die Nebenkosten in Frankreich?

Grob lässt sich sagen: Bei einer Bestandsimmobilie liegen die Nebenkosten bei etwa 7,5 bis 8,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Neubau (jünger als fünf Jahre) sind es nur 2 bis 3 Prozent, weil hier eine andere Steuersystematik greift.

Was viele überrascht: Der größte Brocken sind nicht etwa die Honorare des Notars, sondern Steuern und Abgaben, die der Notar lediglich für den Staat einzieht.

Wichtig 2026: Seit April 2025 dürfen die französischen Départements die Grunderwerbssteuer (DMTO) von 4,5 auf bis zu 5 Prozent erhöhen. Inzwischen haben die meisten Départements diese Erhöhung beschlossen, und sie gilt mindestens bis 2028. Das macht den Kauf für die meisten Erwerber einige hundert bis mehrere tausend Euro teurer.

Drei Beispielrechnungen

Damit Sie ein Gefühl für die tatsächlichen Summen bekommen, drei typische Szenarien aus unserer Beratungspraxis. Die genannten Beträge sind Richtwerte für 2026 und können je nach Département und Steuersituation abweichen.

Sie sehen: Da kommt eine ordentliche Summe zusammen. Umso wichtiger ist es, diese Posten von Anfang an einzuplanen.

Woraus setzen sich die Nebenkosten zusammen?

1. Notarkosten (frais de notaire)

Der Begriff ist eigentlich irreführend, denn nur ein kleiner Teil davon landet wirklich beim Notar. Die frais de notaire setzen sich zusammen aus:

• Grunderwerbssteuer (droits de mutation à titre onéreux, kurz DMTO): bis zu rund 5,8 Prozent des Kaufpreises: das ist mit Abstand der größte Posten und geht an den französischen Staat sowie an das jeweilige Département.
• Honorar des Notars (émoluments): dieses ist gesetzlich geregelt, etwa 0,8 bis 1 Prozent, mit Mehrwertsteuer.
• Auslagen (débours): zum Beispiel für Grundbuchauszüge oder Eintragungen, einige hundert Euro.
• Sicherheitsabgabe (contribution de sécurité immobilière): 0,1 Prozent des Kaufpreises.

In Frankreich kassiert der Notar also nicht das große Geld. Er ist eher der Steuereintreiber des Staates und derjenige, der die rechtliche Sauberkeit der Transaktion garantiert.

Gut zu wissen: Erstkäufer einer Hauptwohnung (primo-accédants) sind unter bestimmten Bedingungen von der jüngsten DMTO-Erhöhung ausgenommen. Für deutschsprachige Käufer einer Zweitwohnung greift diese Ausnahme allerdings meist nicht.

2. Maklergebühren (frais d’agence)

Hier müssen Sie genau hinschauen, denn es gibt zwei Varianten:

• FAI (frais d’agence inclus): Die Maklergebühr ist im angegebenen Preis bereits enthalten und wird vom Verkäufer „getragen“ (wirtschaftlich zahlt sie meistens trotzdem der Käufer mit).
• Honoraires à la charge de l’acquéreur: Die Gebühr kommt für den Käufer zusätzlich obendrauf, oft 5 bis 7 Prozent.

Die Konstellation hat einen wichtigen Nebeneffekt: Wenn die Maklergebühren beim Käufer liegen, werden sie nicht in die Berechnung der Notarkosten einbezogen. Das spart einige hundert bis tausend Euro Steuern.

3. Diagnostics (Pflichtgutachten)

Vor dem Verkauf muss der Verkäufer eine Reihe von Gutachten vorlegen: Energieausweis (DPE), Bleitest bei Altbauten vor 1949, Asbestprüfung bei Bauten vor 1997, Termitenbefall in bestimmten Regionen, Elektrik- und Gasanlagencheck bei Anlagen über 15 Jahren. Diese diagnostics techniques trägt der Verkäufer. Sie als Käufer sollten sie unbedingt anschauen, am besten mit jemandem, der Französisch versteht und die Werte einordnen kann. Der Energieausweis ist seit 2021 rechtlich verbindlich. Ein schlechter DPE-Wert (E, F oder G) kann später teure Sanierungspflichten auslösen.

4. Übersetzung beim Notartermin

Der notarielle Kaufvertrag wird in Frankreich grundsätzlich auf Französisch verfasst (eine Ausnahme gilt nur in Elsass-Mosel). Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, sicherzustellen, dass beide Seiten den Vertrag wirklich verstehen. Beherrscht der Notar die Sprache des Käufers, kann er selbst übersetzen. Andernfalls muss ein Übersetzer hinzugezogen werden, den Sie als Käufer auswählen.

Die Kosten dafür trägt in der Regel der Käufer und liegen bei einigen hundert Euro, abhängig von Region und Vertragslänge.

Unser Tipp aus der Praxis

Rechnen Sie immer mit dem Gesamtbudget, nicht nur mit dem Kaufpreis. Wir empfehlen unseren Kunden, von Anfang an mit einem Puffer von rund 10 Prozent über dem reinen Kaufpreis zu kalkulieren, dann gibt es keine bösen Überraschungen.

Und: Nicht alles ist verhandelbar, aber manches schon. Maklergebühren beispielsweise sind in Frankreich verhandelbarer als viele denken, gerade wenn eine Immobilie länger im Angebot steht. Bei den Notargebühren lassen sich ab einem Kaufpreis von 100.000 Euro die émoluments in begrenztem Rahmen verhandeln.

Wir helfen Ihnen, den Überblick zu behalten

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Stand: April 2026. Die Angaben in diesem Artikel sind sorgfältig recherchiert, dienen jedoch der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Notarkosten und kommunale Steuern variieren je nach Département und Gemeinde. Für Ihre konkrete Situation empfehlen wir die Konsultation eines Notars (notaire) oder Steuerberaters (expert-comptable).