Notar, Compromis, Steuern, Finanzierung, Erbrecht: Worauf Deutsche beim Immobilienkauf in Frankreich wirklich achten müssen. Praxiswissen aus der Käuferbegleitung und Tipps von der Expertin.

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Wer ein Haus in Frankreich kaufen möchte, denkt oft, das System funktioniert ähnlich wie in Deutschland: Maklerprovision, Notartermin, Grunderwerbsteuer, fertig. Das Problem dabei: Es funktioniert nicht ähnlich. Vieles wirkt vertraut: Notar, Vorvertrag, Eigentumsübertragung – und genau das ist die Falle. Die Begriffe ähneln sich, die Rechtswirkung nicht.

In meiner Käuferbegleitung in Frankreich sehe ich regelmäßig die gleichen Stolpersteine. Sieben davon halte ich für die entscheidenden, nämlich diejenigen, an denen Sie sich orientieren sollten, bevor Sie das erste Angebot anschauen.

1. Der Notar ist anders: neutral, aber nicht neutral im deutschen Sinn

Der französische Notar (notaire) ist ein officier public, also Träger öffentlicher Gewalt. Das klingt nach der deutschen Variante, ist aber etwas anderes. In Frankreich kann ein einziger Notar beide Parteien begleiten, also Käufer und Verkäufer, ohne dass das als Interessenkonflikt gilt. Sie können auch einen zweiten Notar hinzuziehen, ohne zusätzliche Kosten: Die Gebühren werden zwischen beiden geteilt.

Konkret heißt das: Wenn Sie als deutscher Käufer keinen eigenen Notar mandatieren, übernimmt der Notar des Verkäufers den gesamten Vorgang. Er wird die Transaktion sauber abwickeln, das ist seine Berufspflicht, aber er ist nicht Ihr Berater im Sinne einer parteiischen Vertretung. Für komplexere Fälle (binationale Konstellationen, Erbrechtsfragen, Gesellschaftsstruktur) empfehle ich, einen eigenen Notar oder zusätzlich einen Anwalt im französischen Immobilienrecht hinzuzuziehen.

2. Der Vorvertrag ist bindend und schneller, als Sie denken

Beim Hauskauf in Frankreich unterzeichnen Sie zuerst einen Vorvertrag, bevor der eigentliche Kaufvertrag (acte de vente) beurkundet wird. Es gibt zwei Varianten:

• Compromis de vente (auch promesse synallagmatique): Beide Parteien sind gebunden. Juristisch gilt der Compromis bereits als Kaufvertrag unter aufschiebenden Bedingungen.
• Promesse unilatérale de vente: Nur der Verkäufer ist gebunden; der Käufer hat eine Kaufoption und zahlt dafür eine indemnité d’immobilisation (üblicherweise 5 – 10 % des Kaufpreises).

In der Praxis wird in Frankreich überwiegend der Compromis verwendet. Das bedeutet: Mit Ihrer Unterschrift sind Sie rechtlich gebunden, das Haus zu kaufen. Die einzigen Auswege danach sind:

1. Das gesetzliche Widerrufsrecht von 10 Kalendertagen (Art. L271-1 Code de la construction et de l’habitation), das ab dem Tag nach Zustellung des unterzeichneten Vorvertrags läuft. Innerhalb dieser Frist können Sie ohne Begründung und ohne finanzielle Folgen zurücktreten.
2. Aufschiebende Bedingungen (conditions suspensives), insbesondere die nicht erfolgte Finanzierungszusage. Diese müssen ausdrücklich im Compromis formuliert und realistisch bemessen sein. Als Beraterin achte ich insbesondere immer darauf, dass meine Klienten hier maximal abgesichert sind.

Üblicherweise verstreichen zwischen Compromis und endgültiger Beurkundung etwa drei Monate. Die Anzahlung (5 – 10 %) liegt während dieser Zeit auf einem Treuhandkonto beim Notar oder Makler.

3. Frais de notaire sind keine Notargebühren

Der Begriff ist irreführend. Was als „frais de notaire“ bezeichnet wird, sind zu rund 80 % Steuern und Abgaben (droits de mutation, DMTO), die der Notar im Auftrag des Staates und der Gebietskörperschaften einzieht. Die eigentliche Notarvergütung (émoluments) macht nur einen kleinen Anteil aus, nur etwa 1 % des Kaufpreises.

Die Gesamtbelastung 2026:

• Bestandsimmobilien (ancien): 7 bis 8,5 % des Kaufpreises
• Neubauten oder Erstverkäufe (neuf): 2 bis 3 %

In den meisten Départements wurde die Departementsabgabe 2025/2026 von 4,5 % auf 5 % angehoben, was den Gesamtsatz nach oben treibt. Für ein Haus in der Normandie für 250.000 € bedeutet das in der Größenordnung 18.000 bis 20.000 € zusätzliche Kosten, komplett aus Eigenmitteln zu zahlen, denn französische Banken finanzieren diesen Anteil grundsätzlich nicht mit.

Eine im Finanzgesetz 2026 vorgesehene Reduzierung um bis zu 50 % gilt nur für primo-accédants, also Erstkäufer einer Hauptwohnung in Frankreich. Für deutsche Käufer, die ein Ferienhaus oder eine résidence secondaire erwerben, greift sie nicht.

4. Diagnostics techniques: der Verkäufer haftet vorab

Vor jedem Verkauf muss der Verkäufer ein dossier de diagnostics techniques (DDT) erstellen lassen. Dieses Dossier ist Pflichtbestandteil des Vorvertrags und enthält je nach Alter und Lage der Immobilie:

• DPE (Energieausweis – 10 Jahre gültig)
• Amiante (Asbest, bei Baugenehmigungen vor Juli 1997)
• CREP (Blei in Anstrichen, bei Bauten vor 1949)
• Diagnostic électricité und gaz (bei Installationen älter als 15 Jahre)
• Termites (in vom Präfekten ausgewiesenen Zonen, durch das Dekret vom 14. Januar 2026 deutlich ausgeweitet, nur 6 Monate gültig)
• ERP (Naturrisiken, Lärm, Umweltbelastungen, 6 Monate Gültigkeit)
• Assainissement non collectif (bei Häusern ohne Kanalanschluss, 3 Jahre Gültigkeit)
• Audit énergétique (Pflicht bei DPE-Klassen)

Für Sie als Käufer ist das eine erhebliche Informationsbasis und ein Verhandlungshebel. Ein DPE in Klasse F oder G bedeutet konkrete Sanierungspflichten und ist legitimer Grund, am Preis zu drehen. Der Verkäufer haftet für die Richtigkeit der Diagnostics; fehlende oder unrichtige Unterlagen können nach der Beurkundung Anfechtungsgründe geben.

5. Finanzierung als Nicht-Resident: kein Selbstläufer

Hier kommt einer der häufigsten Stolpersteine. Deutsche Banken finanzieren französische Immobilien in der Regel recht ungerne und nur mit einer belastbaren Immobilie im Inland als Sicherheit. Französische Banken vergeben Kredite an Nicht-Residenten, aber nach deutlich strengeren Maßstäben als in Deutschland gewohnt:

• Eigenkapital: in der Regel 20–30 % des Kaufpreises plus die kompletten frais de notaire, die nicht mitfinanziert werden
• Beleihungsgrenze: meist maximal 85 % inklusive Maklerprovision
• Taux d’endettement: die monatliche Gesamtbelastung darf 35 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten
• Restschuldversicherung (assurance emprunteur): de facto Voraussetzung, auch wenn rechtlich nicht zwingend
• Bonitätsprüfung: das französische FICP-Register wird konsultiert, gegebenenfalls auch die deutsche Schufa

Wichtig zu verstehen: Die verbindliche Kreditzusage (offre de prêt) kommt systembedingt erst nach Unterzeichnung des Compromis. Vorher können Sie bei einer Bank einen accord de principe einholen – das ist eine grundsätzliche Bonitätseinschätzung, aber kein verbindliches Angebot. Genau dafür existiert die condition suspensive de financement im Compromis: Sie ist Ihre Absicherung, falls die endgültige Finanzierung nicht zustande kommt. Gesetzlich muss diese Frist mindestens einen Monat betragen; in der Praxis empfehle ich meinen Klienten immer eine längere Frist eintragen zu lassen, meist 45 bis 60 Tage, denn die Bearbeitung kann dauern.

Drei realistische Wege:

1. Französische Bank: günstige feste Zinssätze über 20 bis 25 Jahre, aber bürokratisch und langwierig (zwei bis drei Monate)
2. Spezialisierter deutscher Vermittler für Frankreichfinanzierungen (zum Beispiel HAMBURGER HYPO, LBS Saar, baufi-nord)
3. Beleihung einer abbezahlten deutschen Immobilie – häufig der schnellste Weg, wenn die Voraussetzungen vorliegen

6. Steuern danach: taxe foncière, taxe d’habitation, plus-value

Drei Steuerarten sind nach dem Kauf relevant:

Taxe foncière zahlt jeder Eigentümer, jedes Jahr, unabhängig vom Wohnsitz. Höhe abhängig von Gemeinde und Departement, für ein Haus oft im Bereich 800 bis 2.500 € jährlich.

Taxe d’habitation wurde 2023 für Hauptwohnsitze abgeschafft, gilt aber weiterhin für résidences secondaires. Da Sie als in Deutschland Ansässige automatisch eine Zweitwohnung in Frankreich besitzen, zahlen Sie sie immer. In sogenannten zones tendues, den Gemeinden mit Wohnungsknappheit, kann die Kommune einen Aufschlag beschließen.

Plus-value immobilière wird beim späteren Wiederverkauf auf den Veräußerungsgewinn fällig. Für EU-Bürger gibt es eine progressive Abschmelzung über die Haltedauer: nach 22 Jahren entfällt die Einkommensteuer auf den Gewinn, nach 30 Jahren auch die Sozialabgaben. Wer kurzfristig wiederverkauft, zahlt deutlich.

7. Erbrecht: die EU-Erbrechtsverordnung und ihre Tücken

Seit dem 17. August 2015 gilt in fast allen EU-Staaten die EU-Erbrechtsverordnung. Grundregel: Es gilt das Erbrecht des Staates, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte, nicht mehr das Recht am Belegenheitsort der Immobilie.

Das bedeutet für deutsche Käufer in zwei Szenarien:

Sie behalten Ihren Lebensmittelpunkt in Deutschland und nutzen das Haus in Frankreich als Zweitwohnsitz: Es gilt deutsches Erbrecht, auch für die französische Immobilie. Pflichtteil als Geldanspruch, gemeinsames Ehegattentestament möglich, gewohnte Gestaltungsspielräume.

Sie verlegen Ihren Wohnsitz dauerhaft nach Frankreich: Es gilt automatisch französisches Erbrecht. Das hat erhebliche Konsequenzen, denn Kinder sind in Frankreich Noterben mit einer réserve héréditaire. Ein echtes Mindesterbrecht am Nachlass selbst, nicht nur ein Pflichtteilsanspruch in Geld wie in Deutschland. Sie können in einer letztwilligen Verfügung eine Rechtswahl zugunsten des deutschen Rechts treffen (Art. 22 EU-ErbVO), aber das muss ausdrücklich erfolgen.

Eine genaue steuerliche Beratung gehört in fachkundige Hände. Wenn Sie es wünschen, kontaktieren Sie mich gerne für geprüfte Empfehlungen zu deutschsprachigen Steuerexperten für Frankreich.

Was Sie aus diesem Überblick mitnehmen sollten

Der Hauskauf in Frankreich ist absolut machbar, aber er unterscheidet sich wesentlich vom deutschen Verfahren. Was ich in meiner Begleitung am häufigsten erlebe: Käufer, die einen Compromis unterschreiben möchten, ohne die Bindungswirkung verstanden zu haben, oder die die Finanzierung nicht früh genug realistisch durchgespielt haben. Käufer, die die aufhebenden Bedingungen unterschätzen, die man in den Vorvertrag einbringt. Dafür bin ich da. Ich sorge dafür, das alles genau so läuft, dass meine Klienten in Sicherheit und mit maximaler Kontrolle über den Prozess kaufen können.

Die 10-Tage-Frist nach dem Compromis ist Ihr Sicherheitsnetz, nutzen Sie sie aktiv! Lassen Sie das DDT durch jemanden lesen, der weiß, worauf zu achten ist. Prüfen Sie Ihre Finanzierungsbasis grundsätzlich vor dem Compromis (Vorgespräch mit der Bank, accord de principe), aber wissen Sie, dass die verbindliche Zusage systembedingt erst danach kommt. Achten Sie deshalb auf eine sauber formulierte Condition Suspensive de Financement mit realistischer Frist. Und bedenken Sie die Erbrechtsfrage von Anfang an, nicht erst, wenn das Haus übergeben ist.

Wenn Sie konkret in den Prozess einsteigen: Ich begleite und berate deutschsprachige Käufer in Frankreich und kann Sie zu vertrauenswürdigen Notaren, Diagnostikern, Handwerkern und Finanzierungsvermittlern vermitteln. Schreiben Sie mir gerne für ein unverbindliches Erstgespräch  oder buchen Sie einen Termin direkt über den unten stehenden Button.