Granithäuser, Schieferdächer, eine Küste von rauen Klippen bis zu geschützten Buchten mit kristallklarem Wasser und ein mildes Meeresklima: Deshalb gehört die Bretagne zu den beliebtesten Regionen für deutschsprachige Käufer in Frankreich. Ob Ferienhaus, Zweitwohnsitz oder Ruhesitz: Wer ein Haus in der Bretagne kaufen möchte, trifft auf das französische Kaufverfahren mit Notar und Vorvertrag, aber auch auf einige regionale Besonderheiten.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie der Immobilienkauf in der Bretagne abläuft, mit welchen Kaufnebenkosten Sie rechnen sollten und welche Punkte gerade in dieser Region besondere Aufmerksamkeit verdienen: von Radon über Hausschwamm bis zum Küstenrecht.
Ich begleite deutschsprachige Immobilienkäufer in der Bretagne durch den Kaufprozess – unabhängig und ohne eigenes Verkaufsinteresse. Gerade dieser neutrale Blickwinkel sorgt dafür, dass ich ganz im Sinne meiner Kunden handle und vertrauensvoll mit Maklern, Notaren, Fachanwälten und Handwerkern zusammenarbeite, ohne von ihnen Provisionen oder Gewinnbeteiligungen zu erhalten. Ein neutraler Blick hinter die Kulissen also, in einen Immobilienmarkt, der höchst interessant ist und bei dem es in den besten Meereslagen schnell um mehrere Millionen Euro gehen kann. Aber auch die kleinen, schnuckeligen Steinhäuser, auf deren Terrasse man ohne großen Geldbeutel glücklich seinen Cidre genießen kann, machen die Bretagne zu einer meiner absoluten Lieblingsregionen in Frankreich. In diesem Ratgeber teile ich mein Wissen, ohne etwas zu beschönigen oder im Sinne von Verkäufern zu färben. Ich wünsche Ihnen, liebe Leserin und lieber Leser, eine angenehme Lektüre.
Marielle Cossart
Die Bretagne als Kaufregion: vier Départements, viele Märkte
Die Region Bretagne besteht aus vier Départements: Finistère (29) im äußersten Westen, Côtes-d’Armor (22) an der Nordküste, Morbihan (56) im Süden mit dem Golf von Morbihan und Ille-et-Vilaine (35) rund um Rennes und Saint-Malo.
Einen einheitlichen bretonischen Immobilienmarkt gibt es nicht. Ein renovierungsbedürftiges Steinhaus im Landesinneren der Côtes-d’Armor kostet oft nur einen Bruchteil einer Villa mit Meerblick am Golf von Morbihan oder an der Smaragdküste. Auswertungen notarieller Verkaufsdaten weisen für 2026 mittlere Quadratmeterpreise je nach Département von grob 2.000 bis 2.700 Euro aus und in begehrten Küstenorten liegen die Preise deutlich darüber.
Für Ihre Suche bedeutet das: Lage schlägt Region. Vergleichen Sie Angebotspreise immer mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen in derselben Gemeinde.
Ein eigenes Ferienhaus in der Bretagne
Wer träumt nicht davon, regelmäßig am Meer Urlaub zu machen? Die Bretagne ist ein Touristenmagnet: Gerade im Sommer tummeln sich die verschiedensten Nationalitäten in der Region. Wer ein eigenes Ferienhaus besitzt, hat einen klaren Vorteil: Man weiß, was man hat. So banal es sich anhört, so wahr ist es auch. Eine gut ausgestattete Küche oder doch lieber ein Boxspringbett? Eine Sauna für die kalte Jahreszeit, in der man sich nach einem windigen Strandspaziergang aufwärmen kann? Ein eigener Garten mit den Lieblingsblumen oder gar Palmen?
Ein eigenes Ferienhaus ist ein kleiner Luxus, den sich viele erst dann gönnen, wenn sie das Gefühl haben, sich belohnen zu dürfen: für ein Leben voller Arbeit, für Kinder, die sie großgezogen haben, für Kompromisse, die sie in der Vergangenheit eingegangen sind. Irgendwann kommt der Punkt, an dem sie sagen: Und jetzt erfülle ich mir diesen Wunsch. Den Wunsch nach einem eigenen Haus in Frankreich, nach einem zweiten Zuhause, einem Platz, an dem ich ankommen kann, wenn alles mal wieder ein bisschen zu viel wird.
Ein Ferienhaus in der Bretagne ist ein Traum, und ich helfe immer wieder gern dabei, ihn zu verwirklichen. Meine Aufgabe ist es aber nicht nur, meine Kunden auf diesem Weg zu begleiten, sondern auch nüchtern und objektiv hinzuschauen: Was ist sinnvoll? Was rechnet sich, und wo drohen Verluste? Welche Risiken gibt es? Was muss ich als Eigentümer eines Zweitwohnsitzes in Frankreich melden, und welche Genehmigungen brauche ich, um mein Haus saisonal zu vermieten? Welche Kosten kommen auf mich zu, und auf welchen Plattformen biete ich es an? Wer kümmert sich um die Gäste, wenn ich nicht vor Ort bin, und was passiert, wenn es am Haus Probleme oder Schäden gibt?
Da dieses Thema sehr umfangreich ist, gehe ich in meinen Online-Seminaren ausführlich darauf ein. Dort geht es nicht nur um Kauf und Vermietung, sondern genau um solche Fragen: Was kommt alles auf mich zu, wenn ich mein eigenes Haus in Frankreich als Ferienhaus vermieten möchte?
Wenn Sie möchten, schauen Sie immer wieder gerne auf meiner Homepage nach aktuellen Online-Seminaren oder buchen Sie eine Einzelberatung bei mir. Ich bin gerne für Sie da. Ansonsten stelle ich völlig kostenfrei auch immer wieder Informationen hier im Blog zur Verfügung.
Besonderheiten beim Hauskauf in der Bretagne
Geologie, Klima und Küste prägen die Bretagne und damit auch die Prüfpunkte beim Kauf. Fünf Themen sollten Sie kennen.
Radon: In weiten Teilen der Bretagne ein Thema
Radon ist ein natürliches radioaktives Gas, das aus granithaltigem Untergrund aufsteigt. Nach Angaben der regionalen Gesundheitsbehörde ARS Bretagne liegen rund drei Viertel der bretonischen Gemeinden in der Radon-Zone 3, also in Gebieten mit erheblichem Radonpotenzial. Der Verkäufer muss Sie darüber im Risikobericht (État des risques) informieren. Eine Messpflicht für private Wohnhäuser besteht nicht. Eine eigene Messung nach dem Kauf und eine gute Belüftung sind dennoch sinnvoll.
Hausschwamm (mérule): Feuchtigkeit ernst nehmen
Der Echte Hausschwamm ist ein holzzerstörender Pilz, der sich bei Feuchtigkeit und schlechter Belüftung ausbreitet. Die Bretagne gehört zu den am stärksten betroffenen Regionen Frankreichs. Wo der Präfekt per Erlass Risikozonen festgelegt hat, etwa für Gemeinden im Finistère, muss der Käufer über das Risiko informiert werden. Ein Pflichtgutachten zum tatsächlichen Zustand des Hauses gibt es jedoch nicht. Bei Anzeichen von Feuchtigkeit lohnt sich deshalb ein freiwilliges Gutachten vor dem Kauf.
Küstenerosion: Lage am Meer genau prüfen
Seit dem Klimagesetz von 2021 (Loi Climat et Résilience) erstellen besonders betroffene Küstengemeinden Karten zum Rückgang der Küstenlinie in 30 und 100 Jahren. Liegt ein Haus in einer solchen Zone, muss der Käufer darüber informiert werden. Diese Gemeinden können zudem ein besonderes Vorkaufsrecht ausüben. Bei Objekten in erster Reihe sollten Sie diese Karten unbedingt einsehen.
Bauen an der Küste: Loi Littoral
Das Küstenschutzgesetz (Loi Littoral) begrenzt Neubauten und Erweiterungen in Küstengemeinden stark. Planen Sie einen Anbau, eine Umnutzung oder den Ausbau einer Scheune, prüfen Sie vor dem Kauf den örtlichen Bebauungsplan (PLU) und fragen Sie bei der Gemeinde nach.
Abwasser: Viele Häuser ohne Kanalanschluss
Im ländlichen Raum sind viele Häuser nicht an die Kanalisation angeschlossen und haben eine eigene Kläranlage (assainissement non collectif). Beim Verkauf muss ein Prüfbericht der zuständigen Behörde (SPANC) vorliegen, der nicht älter als drei Jahre ist. Ist die Anlage nicht konform, muss der Käufer die vorgeschriebenen Arbeiten innerhalb eines Jahres nach dem Kauf ausführen. Die Kosten können erheblich sein. Ein guter Punkt für die Preisverhandlung.
Kaufnebenkosten und Notarkosten in der Bretagne
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollten Sie in der Bretagne mit Notarkosten von rund 7 bis 8 Prozent des Kaufpreises rechnen. Der größte Teil davon sind keine Notargebühren, sondern Steuern: die Grunderwerbsabgaben (droits de mutation à titre onéreux, DMTO).
Seit 2025 dürfen die Départements ihren Anteil an diesen Abgaben befristet um 0,5 Prozentpunkte auf bis zu 5 Prozent anheben. Die Regelung gilt für Kaufverträge, die zwischen dem 1. April 2025 und dem 31. März 2028 beurkundet werden. Auch die bretonischen Départements haben ihre Sätze angehoben. Ersterwerber einer selbst genutzten Hauptwohnung können von der Erhöhung ausgenommen sein. Für Ferienhäuser und Zweitwohnsitze greift diese Ausnahme in der Regel nicht.
Fazit: Gut vorbereitet zum Haus in der Bretagne
Ein Haus in der Bretagne zu kaufen ist für Deutsche gut machbar. Wer den französischen Ablauf kennt, die Kaufnebenkosten realistisch einplant und die regionalen Themen wie Radon, Feuchtigkeit und Hausschwamm, Küstenrecht, Abwasser vor der Unterschrift prüft, vermeidet die häufigsten Überraschungen.
Sie haben ein Haus in der Bretagne im Blick?
Zuhause in Frankreich begleitet deutschsprachige Käuferinnen und Käufer unabhängig und auf Honorarbasis und ohne Provision. Ich prüfe das Objekt und die Unterlagen mit Ihnen, koordiniere die Abstimmung mit dem Notar und bringe auf Wunsch Handwerker aus meinem Netzwerk zur Besichtigung mit. Vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch oder melden Sie sich zu meinem nächsten Online-Seminar an.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Häufige Fragen zum Hauskauf in der Bretagne
Kann ich als Deutscher in der Bretagne ein Haus kaufen? Ja. Als EU-Bürger können Sie in Frankreich ohne Einschränkungen Immobilien erwerben, auch ohne dort zu wohnen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in der Bretagne? Bei Bestandsimmobilien sollten Sie mit Notarkosten von rund 7 bis 8 Prozent des Kaufpreises rechnen, je nach Département und Preis. Hinzu kommen eventuell Maklerprovision und Finanzierungskosten.
Wie lange dauert der Kauf? Zwischen Vorvertrag und notarieller Beurkundung vergehen in der Regel etwa drei Monate.
Ist Radon in der Bretagne ein Problem? Viele Gemeinden liegen in Zone 3 mit erheblichem Radonpotenzial. Sie werden beim Kauf darüber informiert; eine Messung und gute Belüftung sind empfehlenswert.
Brauche ich einen eigenen Notar? Vorgeschrieben ist es nicht, aber möglich und oft sinnvoll. In der Regel entstehen Ihnen dadurch keine zusätzlichen Notargebühren.
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