Sie träumen von einem Haus in Frankreich – vielleicht ein Steinhaus in der Normandie, ein Ferienhaus an der Atlantikküste oder eine Wohnung in der Provence. Der Gedanke ist verlockend. Doch sobald es konkret wird, tauchen Fragen auf: Wie läuft ein Immobilienkauf in Frankreich eigentlich ab? Was kostet der Notar? Und was unterscheidet den Prozess von dem, was Sie aus Deutschland kennen?
Dieser Leitfaden gibt Ihnen einen vollständigen Überblick – von der Suche bis zur Schlüsselübergabe. Praxisnah, auf Deutsch, und aus der Perspektive einer Beraterin, die den Prozess selbst durchlaufen hat.
Können Deutsche in Frankreich Immobilien kaufen?
Ja – ohne Einschränkungen. Als EU-Bürger dürfen Sie in Frankreich jede Art von Immobilie erwerben: Hauptwohnsitz, Ferienhaus, Kapitalanlage oder Grundstück. Sie benötigen lediglich einen gültigen Reisepass oder Personalausweis, eine Steueridentifikationsnummer und einen Finanzierungsnachweis.
Es gibt keine Sonderregelungen oder Genehmigungspflichten für ausländische Käufer. Das gilt auch für Schweizer und britische Staatsbürger.
Wie finde ich die richtige Immobilie?
Die Immobiliensuche in Frankreich funktioniert anders als in Deutschland. Es gibt keine zentrale Plattform wie ImmoScout24. Stattdessen verteilen sich die Angebote auf zahlreiche Portale, Makleragenturen und Notariatslisten.
Die wichtigsten französischen Immobilienportale sind SeLoger, LeBonCoin, Bien’ici und Logic-Immo. Viele attraktive Objekte werden jedoch gar nicht online inseriert, sondern über lokale Netzwerke und Notariate vermittelt.
Für deutschsprachige Käufer bringt die Suche eine zusätzliche Hürde mit sich: Exposés, Kontaktformulare und Maklerkorrespondenz sind ausschließlich auf Französisch. Wer hier nicht sicher ist, riskiert Missverständnisse oder verpasst relevante Informationen.
Tipp: Eine unabhängige Kaufbegleitung kann die Recherche übernehmen, ungeeignete Angebote vorab filtern und den Erstkontakt auf Französisch herstellen – damit Sie nur Objekte sehen, die wirklich zu Ihren Kriterien passen.
Der Kaufablauf in Frankreich – Schritt für Schritt
Besichtigung und Prüfung
Wenn ein Objekt in Frage kommt, folgt die Besichtigung. Achten Sie dabei nicht nur auf den optischen Eindruck, sondern auch auf Bausubstanz, Feuchtigkeit, Dach, Elektrik und die Umgebung. In Frankreich gibt es – anders als in Deutschland – keine Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises vor der Besichtigung, wohl aber vor dem Vorvertrag.
Planen Sie möglichst mehrere Besichtigungstermine ein: zu verschiedenen Tageszeiten und bei unterschiedlichem Wetter. Das gibt Ihnen ein realistischeres Bild.
Das Kaufangebot (Offre d’achat)
Wenn Sie sich entschieden haben, geben Sie ein schriftliches Kaufangebot ab – die sogenannte Offre d’achat. Dieses Angebot ist in Frankreich für den Käufer rechtlich bindend, sobald der Verkäufer es annimmt. Formulieren Sie es daher sorgfältig und lassen Sie den Preis realistisch, aber verhandelbar ansetzen.
Der Vorvertrag (Compromis de vente)
Nach der Einigung unterzeichnen beide Seiten den Vorvertrag, den Compromis de vente. Das ist der wichtigste Schritt im gesamten Prozess, denn dieser Vertrag ist bindend.
Wichtig für deutsche Käufer: In Deutschland ist erst der notarielle Kaufvertrag verbindlich. In Frankreich hingegen ist bereits der Vorvertrag rechtlich wirksam. Ein Rücktritt ist nur innerhalb der gesetzlichen Bedenkzeit von 10 Tagen möglich – danach wird eine Vertragsstrafe von in der Regel 10 % des Kaufpreises fällig.
Der Vorvertrag enthält alle wesentlichen Bedingungen: Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Fristen, aufschiebende Bedingungen (z. B. Finanzierungsvorbehalt) und die Ergebnisse der Pflichtgutachten.
Die Pflichtgutachten (Diagnostics techniques)
In Frankreich ist der Verkäufer verpflichtet, vor dem Verkauf eine Reihe technischer Gutachten erstellen zu lassen. Das sogenannte Dossier de Diagnostic Technique (DDT) umfasst unter anderem Prüfungen zu Asbest, Blei, Termiten, Energieeffizienz (DPE), Elektrik, Gas, Abwasser und Umweltrisiken.
Diese Gutachten sind wertvoll, beantworten aber nicht alle Fragen. Sie sagen beispielsweise nichts über den Zustand des Dachs, über notwendige Renovierungen oder über das Potenzial der Lage. Eine unabhängige Einschätzung ergänzt die offiziellen Diagnosen mit praktischem Blick.
Die Finanzierung
Wenn Sie den Kauf über eine Bank finanzieren, haben Sie nach Unterzeichnung des Vorvertrags in der Regel 45 bis 60 Tage Zeit, eine Finanzierungszusage vorzulegen. Erfolgt keine Zusage innerhalb der Frist, können Sie unter bestimmten Bedingungen ohne Strafe vom Vertrag zurücktreten.
Eine Finanzierung über eine französische Bank ist möglich, erfordert aber andere Unterlagen als in Deutschland. Alternativ können Sie über eine deutsche Bank finanzieren, die Auslandsimmobilien begleitet.
Der Notartermin (Acte de vente)
Etwa zwei bis drei Monate nach dem Vorvertrag findet der abschließende Notartermin statt. Der französische Notar (Notaire) hat eine deutlich umfassendere Rolle als sein deutsches Pendant: Er prüft die Eigentumsverhältnisse, holt behördliche Genehmigungen ein, berechnet die Steuern und beurkundet den Vertrag.
Gut zu wissen: Sie können in Frankreich einen eigenen Notar beauftragen, zusätzlich zum Notar des Verkäufers. Dadurch entstehen Ihnen keine Mehrkosten – die Notargebühren werden geteilt. Zudem sind französische Notare landesweit tätig. Sie können also einen deutschsprachigen Notar wählen, auch wenn die Immobilie am anderen Ende des Landes liegt.
Seit der Einführung der Signer-à-distance-Regelung können Sie den Kaufvertrag sogar per Videokonferenz unterzeichnen – eine Anreise nach Frankreich ist nicht mehr zwingend erforderlich.
Welche Kosten fallen beim Immobilienkauf in Frankreich an?
Notargebühren (Frais de notaire): Bei Bestandsimmobilien (älter als 5 Jahre) liegen sie bei etwa 7–8 % des Kaufpreises. Bei Neubauten sind es circa 2–3 %. Diese Gebühren umfassen die Grunderwerbsteuer, das Notarhonorar und diverse Verwaltungskosten.
Maklergebühren: Falls ein Makler involviert ist, beträgt die Provision in der Regel 3–6 % des Kaufpreises. Ob diese bereits im angegebenen Preis enthalten ist, erkennen Sie an den Kürzeln FAI (Frais d’Agence Inclus) oder HAI (Honoraires d’Agence Inclus).
Grundsteuer (Taxe foncière): Eine jährlich anfallende kommunale Steuer, die je nach Region und Objekt erheblich variieren kann. Erkundigen Sie sich unbedingt vor dem Kauf nach der Höhe.
Wohnsteuer (Taxe d’habitation): Seit 2023 entfällt diese Steuer für Hauptwohnsitze. Für Zweitwohnsitze wird sie jedoch weiterhin erhoben – teilweise mit deutlichen kommunalen Zuschlägen.
Was unterscheidet den Kauf in Frankreich von Deutschland?
Der Vorvertrag ist in Frankreich bereits bindend – in Deutschland erst der notarielle Kaufvertrag. Käufer und Verkäufer beauftragen in Frankreich üblicherweise jeweils einen eigenen Notar – in Deutschland ist das unüblich. Die Bedenkzeit nach Unterzeichnung des Vorvertrags beträgt in Frankreich 10 Tage – in Deutschland gibt es diese Frist nicht. Notargebühren sind in Frankreich deutlich höher als in Deutschland, enthalten aber die Grunderwerbsteuer. Der Notar hat in Frankreich eine aktivere Rolle: er berät, prüft und vermittelt.
Typische Fehler, die deutsche Käufer machen
Den Vorvertrag unterschätzen. Viele deutsche Käufer behandeln den Compromis de vente wie eine unverbindliche Absichtserklärung. Das ist er nicht. Nach Ablauf der 10-tägigen Bedenkzeit sind Sie gebunden.
Ohne Sprachkenntnisse verhandeln. Wer kein Französisch spricht und trotzdem direkt mit Maklern und Notaren kommuniziert, verpasst Nuancen. Und Nuancen können in einem Kaufvertrag teuer werden.
Sich auf das DDT allein verlassen. Die Pflichtgutachten sind ein Mindeststandard, kein Rundum-Check. Sie decken weder Renovierungsbedarf noch Werteinschätzung ab.
Ohne lokale Marktkenntnis kaufen. Preise variieren in Frankreich enorm – nicht nur zwischen Regionen, sondern innerhalb weniger Kilometer. Ohne Kenntnis der lokalen Marktlage riskieren Sie, deutlich über Wert zu kaufen.
Alles alleine machen wollen. Der Kaufprozess in einem fremden Rechtssystem, in einer fremden Sprache, mit fremden Gepflogenheiten – das ist machbar, aber riskant. Eine unabhängige Begleitung kostet einen Bruchteil dessen, was ein einziger Fehler kosten kann.
Ferienhaus oder Hauptwohnsitz? Steuerliche Unterschiede
Ob Sie Ihre Immobilie als Ferienhaus, Zweitwohnsitz oder Hauptwohnsitz nutzen, hat steuerliche und administrative Konsequenzen.
Als Zweitwohnsitz-Besitzer zahlen Sie weiterhin die Taxe d’habitation, die seit 2023 für Hauptwohnsitze abgeschafft wurde. Einige Gemeinden erheben zusätzliche Zuschläge von bis zu 60 %. Wenn Sie Ihr Ferienhaus vermieten möchten, müssen Sie eine Gewerbeanmeldung vornehmen (SIRET-Nummer), sich bei der Gemeinde melden und steuerlich korrekt aufstellen – beispielsweise über das LMNP-Regime (Loueur Meublé Non Professionnel).
Wer seinen Lebensmittelpunkt nach Frankreich verlegt, wird dort steuerpflichtig und muss sich bei der Krankenversicherung (CPAM) anmelden. Die Formalitäten sind umfangreicher, aber gut planbar.
Fazit: Gut vorbereitet statt gut gemeint
Ein Immobilienkauf in Frankreich ist kein Abenteuer – wenn Sie sich vorbereiten. Der Markt bietet echte Chancen, die Lebensqualität ist hoch, und die rechtlichen Rahmenbedingungen sind klar. Aber sie sind anders als in Deutschland. Und genau dieses „anders“ wird dann zum Problem, wenn man es zu spät bemerkt.
Wer sich frühzeitig informiert, die Unterschiede versteht und im Zweifelsfall professionelle Unterstützung hinzuzieht, kauft nicht nur sicherer – sondern oft auch günstiger.
Sie planen einen Immobilienkauf in Frankreich und wünschen sich eine unabhängige Begleitung? Ich unterstütze deutschsprachige Käufer beim gesamten Prozess – von der Suche über die Besichtigung bis zum Notartermin. Zweisprachig, ohne Provision und ausschließlich in Ihrem Interesse.
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